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 > ■21.8.13일 빠숑■
> 울산롯데백화점 강의 내용 정리
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> -엄마 의사결정을 가장 최우선
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> -전원주택은 살 필요 없다,
>  전월세로 살면 질려서 나온다
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> - 입지 교육환경→ 생활편의시설 →교통환경(도로)/쾌적한 환경/직주근접
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> - 전세매물이 줄고, 가격이 오르고 월세가 늘면서 내집 마련 욕구가 가장 높은 시기
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> - 지역별 대장은 거래가 줄고 신고가 속출 -> 중저가 아파트 상승 완료 -> 저가 아파트 상승 예상 (그리 추천하진 않음)
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> - 유주택자가 다주택 전략을 취하기는 어려움, 똘똘한 한 채 추구
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> - 지방으로 갈 수록 자가보유율이 높다( 도 지역 70%, 지방 광역시 60%, 수도권 50%)
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> - 수도권이 대기수요가 가장 많다는 얘기, 더 오를 여지가 있다
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> - 수도권은 임차인의 표를 의식할 수 밖에 없다 (임대차 3법 등 무리한 법 강행)
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> - 전국적으로 신축 선호도 증가, 도 지역은 신축 또는 신축이 될 가능성이 있는 곳으로 가야함
>  (지역 내 출퇴근 소요시간이 길지 않으므로 직주근접 중요성이 수도권보다 낮다)
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> - 수도권은 입지 좋은 곳이 더중요
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> - 규제지역을 매수해라 , 오를 꺼라고 찍어준 셈
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> - 정부/지자체의 수요 억제 노력이 높은 지역이 대기수요가 많은 곳이므로 핵심 지역
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> - 핵심 입지는 땅값이 오르므로 다세대, 빌라 등도 가격이 오르는게 당연함
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> - 세종은 언제나 옳다(단기 조정은 있을 수 있으나, 태생이 다른 지방하고 다름)
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> - 울산 중남구는 이번에 못 올라탔으면 다음 사이클에 올라타면 된다. 중남구 상급지는 오르면 팔고(투자자), 떨어지면 주워라(실거주)
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> - 창원 의창구는 투기과열지역이나 조정대상지역은 아니니 양도세 중과가 안된다. 법의 회색지대, 투자자들에게 매력적
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> - 울산 신축 아파트 + 직주근접 = 최고
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> - 지방광역시는 역세권 프리미엄에 대한 프리미엄이 수도권보다 낮으므로 역세권 프리미엄보다 교육+상권에 집중해라
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> - 동해남부선 등 역세권 프리미엄을 홍보하는 아파트들은 그거 말고 내세울 게 없다는 얘기다
> (그렇게 얘기는 했는데 나중에 본인은 태화강역 인근이 개선되고 자리 잡으면 좋아질 것 같다고 추천하긴 함)
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> - 투자자들은 지금 가격이 얼마인지는 안 본다, 지금보다 오를 것 같으면 무조건 들어간다
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> - 실수요자가 많은 곳은 무조건 장기적 우상향한다
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> - 아파트 시세 = 원가+프리미엄인데, 원가를 낮추기 위해서 분상제 이런거 해봤자 아무 소용없다, 어차피 프리미엄이 더 올라가는 셈이다
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> - 입지프리미엄은 계속 상향하고, 상품프리미엄(신축)은 시간 지날수록 내려간다
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> - 호갱노노에서 학원가 수치 자료를 6개월 주기로 확인 할 것
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> - 지방에는 도로호재가 있어도 메인입지를 역전하기는 어렵다
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> - 울산에서 중남구를 다른 구가 역전하기는 어렵지만 개인적으로는 중구 포텐이 더 있을 것 같다(중구의 물리적 확장/개발 가능성을 남구보다 더 높게 봄)
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> - 경기도 인구는 계속해서 증가 중이며, 근접 도시인 인천, 충북, 청주까지 인구 증가 영향(경기도 옆이므로)
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> - 울산 남구랑 창원 의창구는 느낌이 비슷한데, 개인적으로 울산 남구가 신축이 더 들어올 여지가 적어서 의창구하고는 분위기가 다른 것 같다(어디가 더 좋다는 뉘앙스인진 모르지만, 울산 강의는 울산이 더 좋다는 느낌이긴함)
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> - 피해야 할 곳 = 일자리가 줄어드는 곳, 비선호시설이 많은 곳(퇴폐시설, 군부대, 철도차량기지 등), 입지호재가 적은 곳
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> - 인구증가지역 = 정비사업 + 신도시 전략
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> - 인구감소지역 = 정비사업만 해야함
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> - 전국적으로 수도권, 충북 정도 빼고 인구가 줄어들고 있음, 일자리를 뺏기며 안된다
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> - 부산 : 수영구/해운대구/동래구/남구 등 상위 급지와 하위 급지 차이는 어마어마함, 하위 급지의 사람들은 상위 급지로의 대기 수요라고 보면 됨
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> - 울산도 마찬가지, 중남구와 그 외 격차가 자꾸 벌어질 것이며, 중남구의 대기수요라고 보면 됨
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> - 동구/울주군 상승은 투자수요로 인한 상승이고, 중남구는 실거주 수요로 인한 상승이다
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> - 가격이 저렴해서 들어가려는 곳은 단타로 접근해라
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> - 지금 인플레이션 및 유동성 장에서는 상한선이 없다는 마인드로 접근해야함(이 정도 올랐으니 이제 안오르거나 떨어지겠지 X)
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> - 중심지에 가까운 곳으로 선택해야하고, 조정장이 오면 지금 비싸서 못 사는 거 주울 기회니깐 놓치지 마라
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